Diyos marhay na aga sa mga paradangog kan DWNX…
Ngonian na aga, satong tokaron ang manongod sa mga development projects sa presenteng administrasyon. Igwang text sato, basahon ta:
“paano po ba pig-aapraise ang kantidad/presyo kan lupa na pigbabakal kan gobyerno para sa mga development projects?”
Magayon na maray ang hapot. Taano po?
Igwang total na 64 big-ticket projects ang presenteng administrasyon. Igwang mga major road networks, railway systems, saka mga bus rapid transit systems pasiring airport saka seaport modernization. Parte kan Duterte administration’s “golden age of infrastructure.” Igwa pang kinseng ongoing projects ang currently pig i-implement kan DPWH, ini mga locally funded, may Official Development Assistance (ODA), ang iba sa paagi kan Public-Private Partnership (PPP) projects. Ang projects na yan kabali ang:
1. 20 projects ang road construction and improvements; 2. duwang bridge construction and reinforcements; 3. apat na flood control projects; 4. duwang dams; 5. sarong road transport IT infrastructure project; 6. 23 projects tungkol sa rail systems; 7. Pitong projects ang tungkol sa airport development; 8. duwang projects ang para sa transport terminals; 9. tolong bus rapid transit systems.
Kabali man sa development projects na yan ang tungkol sa airport ta sa Cam Sur. Kaito pa, ang pag upgrade kan Pili airport sarong priority project approved kan National Economic and Development Authority o NEDA. Pero sa General Appropriations Act of 2018, si budget for this year na aprubado kan Kongreso, mayo ning budgetary allocation para sa Pili airport. Pero igwang pig alokar na budget para sa bagong airport sa San Jose. May sarong congressman na nagrerequest ngonian ki Presidente Duterte na reviewhon ang budget na ini kan Kongreso para sa San Jose Airport. Mayo pa man ning resulta ang request nya. Kaya mayo pa man po ning dapat na paghiro ning mga daga dyan sa Pili, arog kan supposed na pagbakal kan private lands ta mayo pa man ning budget para dyan ang national government sa satong pagkakaaram. Apuera nalang siguro kung igwang separate na appropriations ang LGUs sa CamSur sa pagbakal kan mga daga.
Balikan ta ang hapot. Pano man nanggad ang appraisal kan mga daga na gagamiton o apektado kan government development projects? Mas natatawan ning atensyon ang hapot na ini lalo ta may mainit na issue dyan sa Pili na ang sabi pigbabaloran lang ning P8 per square meter.
Igwa po kitang REPUBLIC ACT No. 10752, o ang inaapod na Right of Way Law. Aplikable ini sa gabos na national government infrastructure projects, kabali ang public service facilities, engineering works saka service contracts, kabali ang projects kan government-owned and -controlled corporations.
Sabi sa ley, ang government puede i-acquire ang mga pribadong daga sa paagi ning donation, negotiated sale, expropriation saka iba pang legal na paagi ning pag acquire daga. Otrohon kop o, LEGAL na paagi base sa ley, bako pong base sa poder.
Dahil ang negotiated sale saka ang expropriation medyo masalimoot ang proseso saka pirming may delay sa pagresolba, ang ley nagtao ning detalyadong procedures na dapat sundon kan government agency na nag iimplementar kan project sa laog ning definite na period of time, pigmamandohan man ang husgado na desisyunan ang expropriation sa lalong madaling panahon. Taano po ta mabilisan ang dapat na pagresolbar sa land acquisition for development projects? May time frame man lang po ang pag gamit kan budget sa projects. Pero dawa may paghidali, sabi kan ley, dai man dapat masakripisyo ang derecho kan land owners sa just compensation, sa tamang valor kan property. Ang Negotiated sale ang preferred na paagi sa ley para ma acquire ang daga. Apuera nalang kung gustong i-donar kan landowner. Pag negotiated lang ang barakalan, boluntad na ipinapabakal kan landowner, otrohon ko po, voluntary sale ini, mayong pag pressure o pananakot, mas maray kuta sabi kan ley.
Sa pag negosyar sa barakalan, ang government agency required na mag offer ning compensation o halaga kan daga, ang offer itatao sa owner ning pormal, may surat. Ang amount ning offer dapat equivalent sa:
1. current market value kan daga 2. dagdagan ning valor kan replacement cost kana no man na structures and improvements sa daga, halimbawa igwa kang harong dyan, kabali yan sa babayadan o offer to buy kan gobyerno; 3. kabali man sa valor kan offer ang current value kan nakatanom na mga pananom sa daga.
Sa pag gibo kan offer, bago ipadara ang offer sa landowner, ang gobyerno puedeng magkua kan services kan sarong government financial institution arog halimbawa kan Landbank saka PAGIBIG fund, na may tamang experience sa property appraisal. Puede man magkua ning independent property appraiser accredited kan Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP), o hali sa professional association ning appraisers rekonosido kan BSP. Sa negosasyon, ang landowner puede magdemand sa gobyerno na ipaheling ang basehan kan appraisal, hagadon nindo ang kopya kan report kan expert appraiser na kinua kan gobyerno. Kaipuhan po yan para transparent ang orolya, dai maduda ang landowner na sya binabarat lang kan gobyerno na mayong basehan.
Pag naresibe na kan landowner ang offer kan gobyerno, igwang 30 days puon pakaresibe kan written offer buy, para akuon o sayumahan ang offer. Dapat po nakasurat man ang saindong pag accept o pagsayuma. Patatakan nindo ning “received” sa oficina kan nagpadara kung personal nindong isserbi, o i-registered mail nindo na may return card para may pruweba kamo later na received kan gobyerno ang surat nindo.
Ang ley nagtutugot man na bayadan kan gobyerno ang replacement cost kan structures and improvements sa daga dawa ang may sadiro mayo ning legal na derecho sa daga, basta kung sisay man ang nagpatogdok kayan iyo ang puede mag claim ning bayad. Basta Filipino citizens, mayo ning ibang real property or harong, saka bakong professional squatter o bakong member kan squatting syndicate.
Pag nagtugot ang landowner sa voluntary sale, ang 50 percent kan agreed price saka ang 70 percent kan price kan existing structures, improvements, pananom saka kakahoyan, dapat bayadana kan ahensya sa oras mismo ning pag pirma sa deed of sale. Dai pa dapat ibali sa orolay ang unpaid na real estate taxes, boot sabihon, dai puede sabihon kan gobyerno na ibabawas na ang dai pa bayad na buwis sa daga.
Ang balance na 50 percent sa daga, saka ang balance na 30 percent para sa structures and improvements, dapat bayadan pag ang title sa daga nai-transfer na sa ngaran kan gobyerno saka ang daga completely cleared na kan mga structures, improvements, saka pananom.
Pano po ang pagbayad kan capital gains tax sa negotiated sale? Ang pag-asikaso sa pagbayad kayan ang ahensya ang maasikaso, bako an landowner, pero ang amount kukuanon sa account kan landowner. Ang gobyerno man ang maasiako sa documentary stamp tax, transfer tax and registration fees, pero ang landowner ang mabayad kan unpaid real property tax. Puedeng irequest kan landowner sa gobyerno na ibali na ini sa asikasuhon kan ahensya, idideduct ang kantidad kan property tax sa ibabayad sa daga.
Pano kung nagsayumang ipabakal kan landowner o dai nagsimbag sa offer sa laog kan 30 days pakaresibe kan offer?
Puede ng magfile sa husgado ang gobyerno ning expropriation proceedings. Pagkafile kan kaso, saka nanotisyahan na ang owner kan kaso, ang gobyerno dapat magdeposit tolos ning sa husgado ning amount equivalent sa minasunod:
1. 100 percent kan value kan daga based sa current zonal valuation kan BIR sa daga, ang zonal value na yan itong not more than three years bago naifile ang kaso. Sa mga lugar na mayo pang zonal valuation o duman sa igwa pero sobra na sa 3 years na gamit ang zonal valuation, ang BIR minamandohan kan ley na magconducir ning bagong zonal valuation sa laog ning 60 days puon sa pagfile ning expropriation case.
2. Replacement cost kan improvements saka pananom at current market value kan improvements. Pano dedeterminaron ang amount? Ang gobyerno dapat magsubmit sa husgado kan report kan expert appraiser. Dai puedeng base lang sa sabi-sabi kan ahensya.
3. Current market value of crops and trees na yaon sa daga as determined man kan government financial institution o kan independent property appraiser.
Once maideposit ang mga kantidad nay an sa husgado, ang court required na tolos mag issue ning order sa ahensyang nagkaso na magposisyon na sa daga saka puonan na ang implementation kan project. Ang landowner may option na kuanon sa husgado ang mga pigdeposit na kantidad.
Sa pag antisipar na ang landowner baka dai akuon ang deposited payment, ang ley nag oobliga sa husgado na determinaron ang just compensation sa laog lang ning 60 days puon sa petsa ning pagfile kan expropriation case. Taano po? Ta ang delay sa tamang payment grabe ang economic displacement sa pamilya kan landowner. Pig iiwasan na kan ley ang magsapo pa ning haloy na pagtios ang mga land and structure owners. Ang husgado puede mag appoint ning expert appraisers during trial sa kaso para matabangan ang mga lado sa tamang valuation.
Ang balance pa sa deposited amount sa pagpuon kan kaso saka sa just compensation na determined na husgado sa laog kan 60 days dapat man bayaran kan gobyerno tolos once maging final ang decision kan court.
Ako po personally dakul pang itutuyaw sa mga proseso kan gobyerno sa mga issues related sa development projects, ta kit apo pamilyar na maray dyan bilang dating Undersecretary on urban development sa bilog na Pilipinas, pero ireserba ta muna for future discussions ta. Pero bilang paenot, igwa akong pigdadraft na bill para sa Senado na makakatabang sa fair and just na implementation kan government projects. Sagsag na po ang pagconducir mi sa Senado ning stakeholders meetings para mafinalize ang final wording kan bill on urban development hopefully by July salang na ini for formal deliberations sa Kongreso.
Ayan po. Sana nasimbag ta ang hapot kan texter. Kung may dagdag pang kahapotan, magtext or call lang sa numbers kan DWNX.
Bago ako magpaaram, sarong pagpapaisi sa gobyerno na dai kita maging heavy-handed sa pagkua ning dagang gamit kan satong mga kababayan, dapat magin fair, just asin maka Diyos ang paggamit ta kan kadagaan. Ta ang daga na yan bako sato. Sabi sa Bible sa –
1 Corinthians 10:26 FOR THE EARTH IS THE LORD’S, AND ALL IT CONTAINS.
Ang mga dagang yan pigpagalan man kan mga paraoma, kan mga nagpaharong, sa paagi ning saindang higos, may pagmakolog, may pagkamoot sa saindang pamilya. Ang kapagalan na yan sa tamang gamit kan daga para sa Diyos pinangakuan Nya ning ganansya sa nagpagal. Ang pagal na yan dapat tawan tamang valor kan gobyerno. Sabi sa –
Proverbs 14:23 In all toil there is profit, but mere talk tends only to poverty.
Hanggang sa masunod. God bless you all.
Ini po si Atty Angel Ojastro III, aramon an saindong derecho, Ini an Ley!!! [image: Image may contain: text]
