Marhay na aga po saindo gabos. Saaga po, April 28, ang World Day for Safety and Health at Work. Bawal po ang child labor. Ta summer, dakul ang construction projects, sana ang mga nagpapaconstruhir dapat magtao ning safe and healthy environment sa mga trabahador. Kadaklan po baga sa mga naheheling tang construction projects, mayo ning basic safety equipments. Dyan sa mga road construction projects kan DPWH saka DoTr, sa mga subdivision and condo construction, dakul man ang violation sa safety and health kan workers. Nagrelease na po palan ang results kan Bar Exams. Congratulations sa mga bagong panyero. Reminder ta lang sainda, be true to your oaths as lawyers. Dai maging driven lang kan kwartang makukua sa practice of profession, but maging tunay na serbidor kan ley – bako sa tao, bako sa poder, kundi sa pagtabang sa kapwa.
Para sa main topic ta today, may nagtext po sato manongod sa problema sa seller kan daga na binakal kan texter, basahon ta:
“kung ayaw po magbigay ng nagbenta at may-ari ng lupa ng deed of sale, ang rason hindi pa daw nata-transfer ang lupa sa residential, dati po kasi taniman ng palay, ano po dapat gawin? Pwede po ba na ang bumili na lang ang magpagawa ng deed of sale? 100K po ang bili namin, 200 square meters. salamat po. please dont mention my number.”
Marhay po na mapag-olayan ang tungkol sa gawi kan mga sellers ning daga. Taano po?
Kadakul po baga nagpapabakal ngonian ning agricultural lots na pinapaconvert to residential lots. Ang iba pinapabakal ang daga ninda ning lote-lote, sa nakaka engganyong presyo, ang iba on installment basis. Si mga buyers man, after pirang taon, gusto na magpakudal, magpatogdok harong sa supposedly nabakal na daga, dai na makapatogdok ta either bawal palan sa ley ang barakalan, o mayo is mga kaipuhang permits bago pinabakal. Dyan na napuon ang kulog payo kan buyers.
Balikan ta ang text sato. Sabi kan texter, pagkabayad ninda kan purchase price, habo pang mag gibo kan seller ning deed of sale. Asumiron ta muna na mayong legal restrictions sa pagpabakal kan daga saka asumiron ta pa na contract of sale talaga ang transaksyon, bakong contract to sell lang. Ano ang puedeng recourse kan sarong buyer na fully paid na sa sale transaction ning daga?
Puede man na ang buyer ang magpadraft kan deed of sale na pipirmahan kan seller. Pag dai nagpirma ang seller, puede ka po magfile ning kaso sa Regional Trial Court kan lugar kung sain yaon ang property mo, ning inaapod na specific performance. Ini po kaso para i-require ang seller na otobon ang legal obligation nya na magpirma sa deed of sale bilang katibayan kan saiyang pagtransfer ning ownership sa buyer. Kaipuhan ang deed of sale na yan para mairehistro ang ownership kan buyer sa mga oficina ning gobyerno arog kan Register of Deeds saka kan Assessor’s Office. Proteksyon yan sa buyer. Bago ka makafile ning kaso sa husgado, kaipuhan mo po mag agi muna sa Lupon kan barangay kung sain yaon ang loteng nabakal mo. Dai ka makakafile ning kaso kung mayong certification hali sa barangay na nag agi kamo sa mediation/conciliation proceedings, and mayong nangyaring kasunduan sa barangay. May mga exceptions man yan.
Nabanggit ta subago na baka may mga legal restrictions sa pagpabakal kan daga. Baka po kaya sabi saimo kan seller na dai pa sya makakapirma sa deed of sale ta dai pa ning permit to convert ang daga from agricultural to residential classification. Normally, kung dai man babaguhon kan buyer ang klase ning gamit sa daga, agricultural man giraray ang pag gagamitan, dai man kaipuhan ang conversion order hali sa DAR, kung ang daga covered kan agrarian reform law. Kung ang daga itinao kan gobyerno sa paagi kan DENR arog kan free patents, ang barakalan puede lang sa mga qualified na persona sa laog kan prohibited period to sell. Sabi yan kan ley na Act 3157. Normally, bawal ipabakal ang agri lands under free patents sa laog ning 5 years pagka issue kan patent.
Kaya dapat po garo maaraman ta muna sa texter ang detalye kan lote – kung pano ini na acquire kan nagpapabakal, ano ang nature ang possible restrictions sa lote base sa documents of title kan seller. Sa gabos na buyers, check muna po nindo ang titles sa daga, check sa mga government offices kan DAR saka DENR kung required ang clearances ninda or permits bago kamo maglaog sa barakalan, check sa Register of Deeds kung igwang mga encumbrance sa daga, ta baka naisangra na yan sa iba, o naipabakal na sa iba, mas macomplicate ang problema nindo. Better na magkonsulta na muna direkta sa oficina kan abogado bago kamo magbakal ning daga para matukduan kamo pano magconduct ning due diligence.
Nasabi ta man subago na ina-asumir ta sa text na contract of sale, bakong contract to sell lang, ang transaksyon. Taano po ta pigduonan ta yan? Magkaiba po kaya ang courses of action kung may violation kan terms sa sarong contract of sale saka sa contract to sell. Dai po malinaw sa text kung ang P100 full payment na kan purchase price. Assuming na dawa pa nakabayad ka na in full kan purchase price kung igwang mga conditions sa transaksyon nindo na kaipuhan muna otobon bago ma-transfer ang ownership, puedeng contract to sell lang muna ang transaksyon, ta baka po may provision sa orolya nindo na ang ownership dai maipapasa sa buyer until all clearances kan mga ahensya kan gobyerno are obtained. Sabi kan Supreme Court, ang non-fulfillment kan condition prevents the obligation to sell from arising and ownership is retained by the seller without further remedies by the buyer.
Sabi pa kan Supreme Court sa sarong kaso, prior sa existence kan contract of sale, ang seller dai obligado i-transfer ang ownership sa buyer, maski pa igwang contract to sell sinda. It is also upon the existence of the contract of sale that the buyer is obligated to pay the purchase price to the seller. Since ang transfer of ownership normally nakacondition sa pagtao kan purchase price, ang pagbayad nay an dapat simultaneously gibohon sa time ning pagpirma kan contract of sale, in the absence ning contraryong stipulation na dai pa tolos transferred ang ownership ta kun may mga conditions pa. Kung mafile po ning specific performance ang sarong buyer to compel ang pagpirma kan sarong seller sa sale, iyan dahil sa may obligasyon ang seller under Article 1495 kan Civil Code, ano po ang sabi kan Art. 1495?
“The vendor is bound to transfer the ownership of and deliver, as well as warrant the thing which is the object of the sale.
Ang obligation kan seller is to transfer sa buyer ang ownership, not necessarily i-transfer sa ngaran kan buyer ang certificate of title. Magkaiba po yang transfer of the certificate of title sa ngaran kan buyer, saka transfer of ownership to the buyer. Ang sarong buyer puedeng maging owner kan daga even if ang certificate of title is still registered sa name kan seller. As between the seller and buyer, ang ownership is transferred bako sa pag issue kan bagong certificate of title sa ngaran kan buyer kundi sa pagpirma, paghaman kan deed of sale na notaryado. Better na notaryado ang deed of sale, ta pag notaryado, considered na naideliver na sa buyer ang full ownership kan daga. Sabi yan kan Article 1498 kan Civil Code. Sabi kan ley,
“Art. 1498. When the sale is made through a public instrument, the execution thereof shall be equivalent to the delivery of the thing which is the object of the contract, if from the deed the contrary does not appear or cannot clearly be inferred.
Ayan po, sana nasimbag ta ang hapot kan texter. Kung may mga hapot pa sa topic ta, magtext or call sa numbers kan DWNX.
Bago ako magpaaram, aramon ta ang konstektong spiritwal sa barakalan ning daga. Ang mga transaksyon sa daga kaipuhan ang pagiging honesto. Kadakul sa mga nagpapabakal dai honesto sa buyers. Dakul man sa buyers ang nakakapanloko sa mga maysadiri ning daga. Especially kung bako equal ang estado, ang edukasyon, ang poder o posisyon, kan mga lado. Ang saros a mga lado usually nagtitake advantage kan kaluyahan kan balyong lado. Sabi sa Bible, sarong kasalan yan, that is a dishonest conduct. Sabi sa bible sa –
2 Corinthians 8:20-21: 20 Avoiding this, that no man should blame us in this abundance which is administered by us: 21 Providing for honest things, not only in the sight of the Lord, but also in the sight of men.
God bless you all. Ini po si Atty. Angel Ojastro III Aramon an saindong derecho, INI AN LEY!!!
photos downloaded from Atty. Angel Ojastro’s Ini An Ley page
